Многие бизнесмены рано или поздно приходят к мысли о покупке арендуемого помещения, находящего в собственности города Москва. Действующее законодательство предусматривает такую возможность при соблюдении определенных требований и выполнении ряда условий.
Учитывая большие затраты и возможные риски при реализации планов покупки помещения, редакция рекомендует обращаться за помощью в профильные организации с компетентными юристами, но перед этим обращением рекомендуется ознакомиться с нашим материалом для понимания основных моментов, связанных выкупом арендуемого помещения у Департамента городского имущества Москвы.
Третья статья федерального закона №159-ФЗ прописывает требования к представителям среднего и малого предпринимательства, при соблюдении которых они получают преимущественное право на выкуп арендуемого имущества.
- заявитель должен быть субъектом предпринимательства, среднего либо малого, при этом сведения о нем должны находится в соответствующем реестре (он не должен быть исключен из реестра на день заключения договора)
- по состоянию на 1.07.15 объект, который планирует выкупить заявитель, должен находится в его аренде на договорных отношениях минимум 2 года непрерывного стажа;
- недвижимость, указанная в заявлении, не должна находится в утвержденном перечне муниципального либо государственного имущества, предназначенного для пользования и(или) владения субъектами малого и среднего предпринимательства (более детально — по ссылке на нормативный акт);
- у заявителя не должно быть непогашенных задолженностей перед по оплате за аренду перед ДГИ, ни в форме прямых выплат, ни в форме неоплаченной пени за предыдущие просрочки, если они были.
Наличие непогашенной задолженности в любом размере достаточно часто является причиной для отказа в услуге, поэтому перед подачей заявления и непосредственно перед заключением договора необходимо провести тщательную сверку всех проведенных платежей.
Право на приобретение городской недвижимости есть у коммерческих организаций и ИП, фермерских хозяйств и потребительских кооперативов. Часто данным правом пытаются воспользоваться и другие организации (например, НКО), но исключений закон не предусматривает и каких-либо легальных обходных путей в данном случае просто нет.
В качестве антимонополизационной меры существует запрет на продажу помещений представителям крупного бизнеса, хотя эта мера не столь эффективна и зачастую обходится с помощью дочерних предприятий, у которых при необходимости корректируется штат и другие цифровые показатели, имеющие отношение к возможности оформления договора купли-продажи с городом, что позволяет обойти существующие запреты.
В коммунальной квартире 4 комнаты, 3 из которых приватизированы, а 4-ая является муниципальной собственностью. Есть ли возможность выкупить муниципальную комнату? Если есть, то с чего начать и куда обратиться?
Недвижимость и земля | Чапаевск | 2016-05-25 19:53:20 Пожаловаться модератору
Ответы юристов
Фесенко Нина Викторовна ( 25.05.2016 в 21:12:51 )
Неприватизированную комнату можно попробовать выкупить у города, но во многих крупных городах введены достаточно серьезные ограничения, и такая покупка будет сопряжена с большими трудностями. В этом случае в действие вступает ст. 59 Жилищного кодекса РФ, в которой устанавливается очередность предоставления квартиры или ее последующего выкупа.
В соответствии с законодательством, если вы желаете выкупить комнату в коммунальной квартире, подготовьте пакет документов и представьте его в окружное или районное жилищное управление. В него входит заявление о покупке освободившегося жилого помещения, единый жилищный ордер, экспликация и поэтажный план на квартиру, расчет БТИ, определяющий продажную цену данного жилого помещения.Представленные документы рассматривает уполномоченный орган, городская жилищная комиссия. В случае положительного решения с вами будет заключен договор купли-продажи, основанием для которого будет справка-разрешение на выкуп освободившегося жилого помещения. Сделка вступит в силу только после государственной регистрации договора. Желаю вам удачи. Оставьте пожалуйста отзыв. Спасибо
Аноним (26.05.2016 в 16:36:01)
Спасибо за исчерпывающий ответ! И Вам всего доброго!
Львова Ирина Владимировна ( 25.05.2016 в 21:22:50 )
Здравствуйте, если вы являетесь малоимущими и нуждающимися, то комнату вам предоставят бесплатно. Если ваша семья нуждается в улучшении жилищных условий, т.е.на вас приходиться менее учетной нормы в вашем городе, то вы сможете выкупить комнату.
Обратитесь с пиписьменным заявлением о том, что вы хотите выкупить комнату в администрацию города. В течении тридцати дней получите ответ о том возможен ли выкуп для вас и какие документы надо представить.
Условия выкупа нежилых помещений
Выкуп помещения у ДГИ возможен при соблюдении условий, установленных законодателем и в отношении покупателя, и в отношении недвижимости. Помещение не должно быть включено в перечень госимущества, предназначенного для передачи в пользование или владение предпринимателям. Кроме того, покупатель должен непрерывно, в течение не менее 2-х лет арендовать выкупаемое помещение у ДГИ. Договор аренды должен пройти госрегистрацию, обязательства арендатора по уплате арендной платы, пени или иных неустоек по обязательству исполнены в полном объеме.
Помощь в выкупе помещений у города — от 70 000 руб.
Аудит объекта
В Департаменте рассматривают заявку и могут приостановить заявление или совсем отказать в выкупе помещения, если арендатор не соответствует требованиям. Отказ зафиксируют в базе и повторно заявку уже не примут — предприниматель потеряет право льготного выкупа навсегда. Поэтому важно провести независимый аудит объекта еще до подачи заявления. Минимальные требования известны всем, их легко проверить. Предприятие зарегистрировано в реестре малого и среднего бизнеса, помещение подлежит выкупу, договор аренды с городом подписан не менее трех лет назад и арендатор не имеет задолженностей перед городом. Дополнительные критерии проверки и тонкости известны только специалистам, поэтому для положительного результата нужны опыт и квалификация. За годы аренды могут накопиться проблемы, о которых предприниматели забывают или считают неважными. А специалисты заранее знают, что и как нужно проверить.
Если предприниматель хочет купить у города помещение без долгосрочной аренды, то можно приватизировать объект, выставленный на торги (№178–ФЗ).
Последовательность действий
Если коммунальная квартира находится в Москве и в ней освобождается комната, жилищный отдел направляет жильцам уведомление о возможности выкупить комнату. Если в регионе не действует такая схема, можно обратиться в администрацию самостоятельно. Для этого достаточно написать заявление и собрать необходимые документы.
При выкупе комнаты у государства используется следующая пошаговая инструкция:
- Оформляется заявление установленного образца и подается на рассмотрение в жилищный отдел местной администрации.
- Заявление будет рассмотрено ответственными лицами.
- В случае принятия положительного решения, определяется стоимость комнаты. За основу берут кадастровую стоимость, учитывают рыночную стоимость по региону и стоимость оформления документов.
- Заявитель оплачивает комнату. Для этого можно использовать личные средства, ипотеку или материнский капитал. Нуждающимся в улучшении жилищных условий предоставляется субсидия. Деньги необходимо перечислить на счет муниципалитета.
- Оформляется договор и документы отправляются на регистрацию в Росреестр. С этого момента право собственности переходит к заявителю.
Порядок приобретения комнаты у города является стандартным для всех. Поэтому он не вызывает трудностей у заявителей. Документы оформляются в течение 5 дней после внесения оплаты.
Получение сверок по договорам в Департаменте городского имущества (ДГИ) города Москвы
- Кому необходимо получать данные сверки?
Акты сверки ДГИ по договорам аренды земельных участков и нежилых помещений, договорам купли/продажи с рассрочкой платежа, заключенным с Департаментом городского имущества города Москвы, необходимо получать юрлицам и индивидуальным предпринимателям для отслеживания данных по финансово-лицевому счету в рамках заключенного договора. Сверки ДГИ помогут предпринимателям четко и вовремя отслеживать платежи по договору аренды и купли/продажи, а также иметь оперативные данные о долгах, перерасчетах, пенях и прочих штрафных санкциях предусмотренных договором.
- Зачем нужно получать сверки по договору аренды и как часто нужно это делать?
Довольно часто к нам обращаются клиенты, на которых ДГИ подал в суд из-за имеющейся задолженности по арендным платежам и штрафным санкциям. С кем-то и вовсе расторгали договор аренды помещения, в которое было вложено столько сил и средств! А все из-за того, что клиенты пренебрегали получением сверок расчетов в ДГИ (по земельным договорам аренды и др.), отслеживанием ситуации с выплатами по договору аренды, получением почтовой корреспонденции. Вот несколько банальных примеров, которые, надеемся, помогут вам серьезнее относиться к данному вопросу:
- У Департамента городского имущества изменились банковские реквизиты, а ваш бухгалтер их не отследил, и денежные средства не поступали на счет Департамента.
- По какой-то причине вы могли выпасть из реестра малого и среднего предпринимательства, и ваша арендная ставка в связи с этим увеличилась, а вы по-прежнему платите по старой.
- Вы не получили письмо от Департамента с уведомлением об увеличении ставки арендной платы на текущий год.
- Бухгалтер неверно рассчитывал проценты по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, и из-за этого мог набежать приличный долг.
- Эти и еще множество других причин могут стать неприятным сюрпризом для вас!
Во избежание неприятных последствий мы советуем нашим клиентам брать сверку по договорам, заключенным с ДГИ, хотя бы раз в два месяца, чтобы вы смогли оперативно выявить и решить возникшие проблемы. При таком подходе в случае образования долга по аренде он не успеет сильно вырасти и стать серьезной головной болью по его погашению.
Выкуп комнат в Москве и Подмосковье
Однако, и сложности с соседями, и необходимость получать разрешение у города — не повод опускать руки и отказываться от возможности получить крупную сумму денег за принадлежащую Вам комнату в Москве или Московской области.
Следует помнить, что из любой ситуации есть выход. Мы возьмем на себя улаживание всех возможных вопросов и выкупим Вашу комнату с соблюдением всех норм Российского законодательства.
Мы специализируемся на срочном выкупе комнат в Москве. Наши преимущества — отработанная схема выкупа и взаиморасчетов, поддержка солидного банка.
Коммунальные квартиры до сих пор имеют право на существование, и покупка комнаты в такой квартире становится выходом для многих молодых семей. При покупке комнаты неважно, является ли приватизированной вся квартира, достаточно, чтобы предлагаемая комната была в собственности у ее хозяина. Стать полноправным владельцем и выкупить комнату в коммунальной квартире можно, учитывая некоторые юридические тонкости.
Статьи по теме:
- Как выкупить комнату в коммунальной квартире
- Как расселить коммуналку
- Как продать кооперативную квартиру
Инструкция
Если вы уже проживаете в коммуналке, то вместе с остальными соседями имеете преимущественное право выкупа приватизированной комнаты, которую продает один из них. Когда остальные соседи не выразят желание приобрести дополнительную комнату, засвидетельствуйте их отказ. Сосед, продающий комнату, обязан разослать вам уведомления о продаже и, если остальные на него не отреагируют в течение месяца, это будет считаться отказом от выкупа. Если цена квартиры вас устраивает, вы будете тем счастливчиком, который получит дополнительную жилплощадь.
В случае, когда приватизирована только эта, выставленная на продажу комната, а всей остальной квартирой жильцы пользуются на правах социального найма, право на приобретение комнаты имеет и муниципальное образование. Получите отказ от города, обратившись в районную управу и приложив к заявлению согласие владельца комнаты на продажу.
Неприватизированную комнату можно попробовать выкупить у города, но во многих крупных городах введены достаточно серьезные ограничения, и такая покупка будет сопряжена с большими трудностями. В этом случае в действие вступает ст. 59 Жилищного кодекса РФ, в которой устанавливается очередность предоставления квартиры или ее последующего выкупа.
В соответствии с законодательством, если вы желаете выкупить комнату в коммунальной квартире, подготовьте пакет документов и представьте его в окружное или районное жилищное управление. В него входит заявление о покупке освободившегося жилого помещения, единый жилищный ордер, экспликация и поэтажный план на квартиру, расчет БТИ, определяющий продажную цену данного жилого помещения.
Помните, что вам следует поторопиться и собрать документы менее, чем за месяц со дня получения уведомления. Если по какой-то уважительной причине вы не успели это сделать, представьте документальное свидетельство своего отсутствия или болезни.
Представленные документы рассматривает уполномоченный орган, городская жилищная комиссия. В случае положительного решения с вами будет заключен договор купли-продажи, основанием для которого будет справка-разрешение на выкуп освободившегося жилого помещения. Сделка вступит в силу только после государственной регистрации договора.
Обратите внимание
Выкуп/присоединение освободившихся комнат в коммунальных квартирах. Эта статья будет интересна жителям коммунальных квартир, в которых освобождаются комнаты в связи с переездом/выездом бывших соседей. Собственники и пользователи комнат, обеспеченные и жилой площадью и денежными средствами, вправе выкупить указанные комнаты по ценам, несколько низшим, нежели рыночные цены на рынке жилья.
Полезный совет
Коммунальная квартира: как присоединить комнату. Москвичи, которых посещают ностальгические чувства по советскому изобретению под названием «коммуналка», скорее всего, давно в ней не живут и уже подзабыли о коммунальном быте. Те же, кто по сию пору сталкивается со всеми его «прелестями», мечтают о ключах от отдельной квартиры. И когда освобождается комната в коммуналке, появляется шанс приблизить мечту всей своей жизни. Присоединить бесплатно или выкупить? Как?
Источники:
- Жилищный кодекс РФ
- Как продать комнату в коммунальной квартире
Совет полезен?
Статьи по теме:
- Как купить комнату в Москве
- Как обменять долю на квартиру
- Как признать квартиру коммунальной
Похожие советы
- Как выкупить квартиру у государства
- Как выкупить квартиру
- Как недорого купить комнату в Москве в 2017 году
- Как купить долю в квартире
- Как продать комнату в общежитии
- Как сдать комнату в коммуналке
- Как сделать квартиру коммунальной
- Как разделить ордер
- Как отсудить комнату
- Как арендовать помещение с правом выкупа
- Как по закону оформляется сдача комнаты в коммунальной квартире
- Как продать долю в квартире в 2017 году
- Какие оформляются документы при продаже комнаты в общежитии
Друзья, много лазила по форуму, но нашла только старые топики по таким ситуациям.воррос такой.
У нас в трех комнатной коммунальной квартире освободилась комната 17 м2 , город одобрил только выкуп мне. Я не очередник и насколько понимаю буду покупать по рынку. Дело в том, что по рынку я готова взять ( это кировский район, ближе к нарвской). Это не последняя комната в коммуналке. У меня вопрос, кто сталкивался с покупкой комнаты у государства, какие есть подводные камни? Интересует кто покупал хотя бы в течении последних лет 2-3 лет. Сильно ли завышают стоимость? Интересуют реальные оценки комнаты, тк приходит оценочная компания.
И после оценки комнаты как долго происходит сделка?
«Народ , не знающий своего прошлого, не имеет будущего»
Сыну 13лет, дочке 4 годика
22.05.2017, 19:37
ответ для Katerina2106 , на сообщение « Выкуп освободившейся комнаты у. »
Ветеран Регистрация 14.03.2008 Сообщений 726
Сообщение от Katerina2106 
Друзья, много лазила по форуму, но нашла только старые топики по таким ситуациям.воррос такой.
У нас в трех комнатной коммунальной квартире освободилась комната 17 м2 , город одобрил только выкуп мне. Я не очередник и насколько понимаю буду покупать по рынку. Дело в том, что по рынку я готова взять ( это кировский район, ближе к нарвской). Это не последняя комната в коммуналке. У меня вопрос, кто сталкивался с покупкой комнаты у государства, какие есть подводные камни? Интересует кто покупал хотя бы в течении последних лет 2-3 лет. Сильно ли завышают стоимость? Интересуют реальные оценки комнаты, тк приходит оценочная компания.
И после оценки комнаты как долго происходит сделка?
Не выкупала у государства ничего в последние 2-3 года. И в предпоследние тоже. Но рядом постояла, так что своё мнение имею. Впрочем, ТС оно не интересно, так что высказываться воздержусь, а то вдруг обидится.
Не стой под стрелой!
22.05.2017, 22:52
ответ для Клумба , на сообщение « Не выкупала у государства ничего в. »
- Просмотр профиля
- Сообщения на форуме
- Личное сообщение
Активный участник Регистрация 14.01.2015 Сообщений 420
Сообщение от Клумба 
Не выкупала у государства ничего в последние 2-3 года. И в предпоследние тоже. Но рядом постояла, так что своё мнение имею. Впрочем, ТС оно не интересно, так что высказываться воздержусь, а то вдруг обидится.
Почему расскажите, просто как я поняла реальная оценка гос недвижимости и *у меня выкупила подруга* это разные вещи. Те кто выкупили сами , пишут что цены рынок, а те кто слышали что то, пишут что цены как однокомнатную квартиры. Хочется более достоверной информации. Но ваше мнение мне интересно, зря вы так
«Народ , не знающий своего прошлого, не имеет будущего»
Сыну 13лет, дочке 4 годика
23.05.2017, 08:17
ответ для Katerina2106 , на сообщение « Почему расскажите, просто как я поняла. »
Гость Регистрация 03.04.2015 Сообщений 14
Года три назад то же такая же история была. Государство то же пыталось продать по рынку комнату отказались, купили в девяткина и только пару месяцев назад комнату передали по соц найму. Три года ходили смотреть комнату и не кто ее не покупал по рынку)))
23.05.2017, 09:19
ответ для Gluk777 , на сообщение « Года три назад то же такая же история. »
- Просмотр профиля
- Сообщения на форуме
- Личное сообщение
Активный участник Регистрация 14.01.2015 Сообщений 420
Сообщение от Gluk777
Года три назад то же такая же история была. Государство то же пыталось продать по рынку комнату отказались, купили в девяткина и только пару месяцев назад комнату передали по соц найму. Три года ходили смотреть комнату и не кто ее не покупал по рынку)))
Кому передали? Вам? Цену озвучивал город?
«Народ , не знающий своего прошлого, не имеет будущего»
Сыну 13лет, дочке 4 годика
23.05.2017, 13:30
ответ для Katerina2106 , на сообщение « Выкуп освободившейся комнаты у. »
- Просмотр профиля
- Сообщения на форуме
- Личное сообщение
Ветеран Регистрация 09.11.2010 Сообщений 704
Я выкупала комнату у государства в свое время, правда это было раньше чем последние два-три года. цена была почти по рынку, может на 10-15% дешевле. Они отталкиваются от кадастровой стоимости плюс оценка. если вам комната нужна эта — выкупайте, возможно это лучше, чем непонятно кого заселят по соцнайму. если не будете выкупать — государство продаст кому то другому или заселит по соцнайму. вам должны озвучить стоимость, по которой продается комната вам и вы уже решите ,надо оно или нет)))
23.05.2017, 15:29
ответ для Katerina2106 , на сообщение « Почему расскажите, просто как я поняла. »
Ветеран Регистрация 14.03.2008 Сообщений 726
Сообщение от Katerina2106
Почему расскажите, просто как я поняла реальная оценка гос недвижимости и *у меня выкупила подруга* это разные вещи. Те кто выкупили сами , пишут что цены рынок, а те кто слышали что то, пишут что цены как однокомнатную квартиры. Хочется более достоверной информации. Но ваше мнение мне интересно, зря вы так
ОК )
Но я бы начала с другого. Вы уверены, что выкупать не последнюю комнату в квартире , да ещё и по рынку, правильное решение? В любом случае , эта квартира коммунией так и останется, а у соседей появляется отличный шанс выкручивать Вам руки, если есть планы двигать эту квартиру дальше. Может быть, имеет смысл , если есть деньги на покупку этой комнаты, распорядиться ими как-то иначе?
Подумайте хорошенько, не спешите.
Что касается сути Вашего вопроса, несколько моих знакомых выкупали комнаты при разных обстоятельствах. Выгодно получилось только у одного , так как он выкупал последнюю комнату и оставался в отдельной квартире. К тому же он был очередником и получил субсидию. У всех остальных получилось не так радужно (( Комнаты заценили , конечно, не в стоимость однокомнатных квартир, но несколько выше средней рыночной цены . Аналогичные комнаты можно было купить ощутимо дешевле. Дальше у кого как сложилось, кто-то смог договориться с соседями и пустить квартиру в рассёл, а кто-то так там и залип.
С чего начать и куда обращаться, если вы решили совершить выкуп помещения у города Москвы?
Для начала субъект малого или среднего бизнеса должен подать запрос о льготной приватизации арендуемых им помещений в Департамент городского имущества города Москвы. В течение месяца Департаментом будет назначена и проведена оценка помещений, необходимая для определения стоимости арендуемой недвижимости в целях дальнейшей ее продажи. Далее арендатор получит проект договора купли-продажи недвижимости с ценой покупаемого объекта. И, наконец, в случае согласия бизнесмена с предложенной стоимостью выкупа нежилых помещений, осуществляется подписание и регистрация договора купли-продажи в Росреестре, после чего недвижимость переходит в собственность предпринимателя, то есть ее бывшего арендатора.
При несогласии предпринимателя с выкупной ценой арендуемых помещений, он вправе согласовать проект договора купли-продажи нежилых помещений с протоколом разногласий в части цены выкупаемой недвижимости. В протоколе разногласий к договору купли-продажи он должен указать свою стоимость выкупаемого объекта на основании отчета об оценке недвижимого имущества. В случае не урегулирования вопроса о стоимости выкупаемой недвижимости в досудебном порядке, ее (стоимость) придется урегулировать в Арбитражном суде города Москвы.
Возможные сложности
Покупка комнаты в коммунальной квартире может затянуться на долгое время, если есть какая-то проблема с документами на право владения этой недвижимостью. Часто встречающиеся препятствия на пути к приобретению квартиры:
- помещение не приватизировано, но там живет ответственный квартиросъемщик;
- владельцем комнаты или доли является несовершеннолетний.
В первом случае вопрос решается просто – ответственный квартиросъемщик приватизирует собственность, а потом продает. Процесс приватизации несложный, но длительный. Следует учитывать этот факт при расчете сроков совершения сделки по покупке-продажи помещения.
Если же владелец комнаты или доли несовершеннолетний, то такая сделка состоится только с разрешения органов опеки. С одной стороны, это формальность, а с другой – получение такого разрешения может затянуться на неопределенный срок по разным причинам.
Преимущества обращения к нам
Предварительный расчет
Вам не придется платить за наши услуги в случае отсутствия потенциала снижения стоимости
Опыт
Подверждается рекомендациями и аккредитациями большого количества компаний различных сфер деятельности
Работа с судом
Наши эксперты имеют богатый опыт работы с судом в качестве судебного эксперта. Поэтому вам не придется общаться с судом лично, мы все сделаем за вас
Гарантия успеха
Мы берем полную стоимость наших услуг только в случае получения положительного решения в суде
Вопросы по политике конфиденциальности
Спасибо!
Наш менеджер свяжется с Вами в течении 2 часов! Рабочее время ПН-ПТ С 9:00-19:00. Кроме государственных праздников.
Спасибо!
Мы отправили письмо с запрошенными файлами на указанную Вами почту. Если не получите письмо в течении 5-ти минут, то проверьте папку «Спам».