Многие владельцы собственных домов мечтают соорудить пристройку к своему жилищу. Это может быть что угодно: беседка, веранда, а иногда и вовсе дополнительная жилплощадь. В этой статье будет подробно рассказано о том, как оформить пристройку к дому, какие документы для этого необходимы, а также с какими проблемами можно столкнуться в любой момент.
Для начала стоило бы разобраться с тем, что именно представляется собой жилая пристройка. Закон, а именно Градостроительный кодекс РФ, говорит о том, что пристройкой называется реконструкция существующего жилищного объекта. Пристройка не входит в первоначальные архитектурные планы, а, напротив, считается второстепенным строением к основному объекту. Дополнительное сооружение, вопреки распространенному мнению, не всегда является небольшим объектом в сравнении с основным жилищем. Пристройка может быть абсолютно любого размера, вне зависимости от этажности, площади, высоты и т. д. Рассматриваемое понятие является, скорее, юридическим, поскольку тесно связано с процессами оформления и регистрации.
Причин, по которым собственники домов хотят соорудить пристройку, существует много. Кто-то хочет создать дополнительную жилую площадь, кто-то исправляет архитектурные промахи объекта, а кто-то желает построить уютный уголок в виде веранды или летней беседки. Так или иначе, любая подобная пристройка требует строго документального оформления и грамотного узаконивания. Безусловно, некоторые граждане решают игнорировать процесс регистрации, а потому самовольная пристройка может законно отправиться под снос. Чтобы этого не допустить, необходимо соблюдать ряд простых правил, о которых будет рассказано далее.
Способы оформления пристройки
Существует два вида оформления документов:
- сбор всех бумаг до начала строительства;
- оформление после того как пристройка возведена.
Зачем вообще нужно оформлять разрешение? Дело в том, что здание с пристройкой становится иным по площади и другим параметрам. Все это должно быть отражено на бумагах. Если эту процедуру не пройти, дом будет считаться не оформленным, и никакие операции с этой недвижимостью нельзя будет произвести. Рассмотрим оба варианта.
Регистрация до возведения
Самым распространенным случаем является сбор документов до начала строительства. Для этого понадобится:
- собрать согласие со всех собственников жилья и соседей;
- выполнить проект будущей пристройки;
- написать в Департамент архитектуры и градостроительства заявление по форме, предоставив вместе с этим документацию.
Какие документы необходимы?
- кадастровый паспорт на земельный участок;
- документ, удостоверяющий право собственности на дом;
- готовый проект (оформляется архитектором).
Такой способ считается самым правильным в оформлении бумаг. Однако, не все поступают именно так, как описано выше. Большое количество граждан сначала строят, а потом приступают к легализации недвижимого имущества.
Что касается проекта пристройки, лучше, если его сделает профессиональный архитектор. Они предлагают свои услуги за определенную сумму в зависимости от сложности. Дело в том, что комиссия рассматривает план очень внимательно, ее интересует:
- параметры пристройки;
- толщина стен;
- ширина проемов;
- материал, из которого будет возведено строение и другие.
Вот почему этим делом должен заниматься профессионал, который все сможет отразить в чертеже.
Регистрация после возведения
Процедура регистрации после возведения будет несколько усложнена. Дело в том, что потребуется оформить пристройку через суд. Для этого необходимо предоставить тот же самый пакет документов, что и при оформлении разрешения заблаговременно. Комиссия рассмотрит проект, и суд в итоге на основании вердиктов трех организаций вынесет решение. Каким оно будет, зависит от согласия каждого органа отдельно и соответствия строения действующим в регионе нормам.
Порядок оформления пристройки к дому по дачной амнистии
Для того чтобы оформить пристройку к дому в СНТ по дачной амнистии, необходимо выполнить следующие действия:
- собрать документы, которые потребуются для оформления – исходя из условий дачной амнистии, понадобится подтверждение права собственности на земельный участок и целевое назначение земли (правоустанавливающие документы, а также выписка из Госкадастра относительно данного участка), а также технический план дома вместе с внесенными в него изменениями после возведения пристройки. Если план составлялся для дома раньше, достаточно внести в него коррективы, если же нет, придется готовить план всего дома вместе с пристройками. Изготовить технический план может кадастровый инженер, для этого ему понадобится либо проектная документация по дому, либо заполненная владельцем декларация;
- подать документы на рассмотрение в Росреестр – когда необходимые бумаги собраны, они подаются в местное отделение Росреестра на рассмотрение. Вместе с ними составляется и подается заявление относительно регистрации реконструкции дачного дома. Подать документы можно любым удобным способом: лично, по почте, курьером или онлайн, также не забывайте оплатить пошлину за услугу регистрации;
- получить решение относительно пристройки – после истечения установленного срока в 10 дней (иногда раньше) заявитель получить ответ от Росреестра, удовлетворено ли его заявление. Если в процессе не возникло трудностей и несоответствий, решение в большинстве случаев будет положительным. В случае отказа будет предоставлен письменный ответ, почему принято такое решение и что нужно исправить. После исправления недочетов можно обратиться в Росреестр снова, а если вы не согласны с отказом, можно оспорить решение в судебном порядке.
Если вы хотите снизить вероятность отказа и ускорить процедуру регистрации пристройки, рекомендуется обратиться за юридической помощью. Грамотный адвокат по земельным делам поможет разобраться со всеми нюансами и оформить пристройку максимально быстро.
Хотите оформить пристройку по дачной амнистии?
Получите консультацию адвоката: +7 (499) 322-45-53
Заключение
Дачная амнистия позволяет оформить пристройку к дому быстро и с небольшим количеством документов. Если соблюдаются все необходимые условия, регистрация будет максимально простой и понятной. В случае возникновения сложностей или при необходимости консультаций рекомендуется обратиться к профильному юристу.
Юридическое оформление реконструкции дома
Капитальная пристройка, возведенная без согласованного проекта, и не узаконенная в БТИ считается самовольным строением.
Если есть необходимость оформить ее надлежащим образом, решать проблему придется в судебных инстанциях.
Это потребует немалое количество времени и сил, а так же материальных вложений в виде штрафных санкций и издержек судебного производства.
Для того чтобы получить узаконить конструкцию необходимо подготовить следующий пакет документов:
- Бумаги на право собственности земли и домостроения.
- Технический паспорт и действующий план застройки участка, кадастровый план.
- Действующий проект дома.
- Эскиз или план проектируемого строения.
- Заявление от основного владельца здания на приусадебном участке и письменное согласие остальных собственников, если есть долевое участие.
- Заявление от соседей о том, что они не имеют возражений против строительства пристройки на участке.
- Акты и нормативные документы, подписанные и согласованные в коммунальных службах муниципалитета (поставщики электроэнергии и газа, водоканал трест и. т. д.).
Последний пункт относится лишь к тем случаям, когда в капитальной пристройке планируется подключение к перечисленным коммуникационным сетям. Например – капитальная веранда, используемая жильцами дома, как кухня или санузел.
Кроме того, в некоторых случаях для узаконения могут потребоваться разрешения от санитарно-эпидемиологической или пожарной службы. Имея необходимый пакт документов можно обращаться в главные строительные органы местного самоуправления.
Это может быть специализированный архитектурный отдел при муниципалитете или строительное бюро. Рассмотрев заявку, соответствующая инстанция выдает разрешение на строительство с единственным условием – по окончании выполнения всех работ их нужно будет закрыть актом приемной комиссии.
Таким образом, достроив разрешенные на территории участка объекты, нужно пригласить госкомиссию, которая проверит соответствие выполненных работ с проектом, и выдадут акт об окончании строительства. Этот документ станет основанием для того, чтобы БТИ могло внести изменение в технический план и зарегистрировать пристрой к дому.
Окончательные документы с перерегистрацией в Росреестре владелец сможет получить, оплатив Государственную пошлину.
Ее размер зависит от площади пристроенной конструкции.
Узаконивание некапитальной пристройки
Следует знать, что пакет документации и порядок действий при узаконивании капитальных и некапитальных пристроек отличается.
Не занимающие дополнительного земельного участка и имеющие вспомогательный характер пристройки называются некапитальными. К ним относят террасы, навесы, балконы, веранды, лестницы и прочие пристройки, которые можно собрать и разобрать без дополнительной постройки стен.
Документы на некапитальную пристройку к дому оформляются проще. Независимо от того, пристроены ли они давно, или владелец жилья только планирует осуществить данное мероприятие, порядок действий будет одинаковым. Оформление происходит в местном отделении БТИ. Следует выполнить следующие этапы:
- Подготовка владельцем пакета правоустанавливающих и технических документов на помещение или дом.
- Заявление об узаконивании пристройки и необходимости внесения изменений в техническую документацию сдается в БТИ вместе с пакетом документов.
- Выезд приемочной комиссии БТИ на место.
- Составление акта о переустройстве дома (помещения).
Как узаконить некапитальную пристройку?
Чтобы узаконить некапитальную пристройку, необходимо обратиться в бюро технической инвентаризации (БТИ) и составить специальное заявление о внесении изменений в технические домовые документы. Сделать это можно как до начала возведения пристройки, так и после. Если же в доме есть несколько хозяев, то понадобится письменное соглашение на дополнительный объект некапитального типа от каждого из жильцов.
Капитальные пристройки, в которых планируется дальнейшее проживание, требуют специального оформления. В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объекта капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, которое можно получить в местной администрации.
Вопрос-ответ
Если речь идёт о дачном участке, то, в соответствии с ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение не требуется для строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Если же дача расположена на землях поселений с видом разрешённого использования для индивидуального жилого строительства, то разрешение на строительство не требуется, если реконструкция не затронула конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности дома, а также если не были превышены предельные параметры разрешённого строительства, установленные градостроительным регламентом. За соответствующим заключением эксперта необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит технический план дома с пристройкой. План, документы на участок, а также заключение инженера необходимо предоставить в Росреестр для внесения изменений кадастровых сведений о доме.
Сколько стоит мероприятие?
Стоимость услуги определяется объемом расходов, которые автоматически ложатся на владельца земли.
Конечно, если принято решение обратиться к специалисту и доверить выполнение всех обязательных действий, придется готовиться к серьезным расходам, однако и помимо этого стоимость мероприятия достаточно высока:
- 500 рублей – госпошлина;
- 20 000 рублей – судебная экспертиза;
- 10 000 рублей – сбор информации об объекте;
- 20 000 – стоимость внесения данные в кадастр;
- 1 000 рублей – оформление доверенности у нотариуса;
- 20 000 рублей – получение согласований и регистрация пристройки.
Цены указаны приблизительные, и в каждом регионе действуют свои показатели, поэтому прежде, чем приступать к оформлению имущества в собственность, стоит получить точную информацию по данному вопросу.
Советы экспертов
Узаконивание сооружения достаточно сложная процедура, которая отнимает у человека силы и большое количество времени. Юридические лица по этому поводу советуют придерживаться некоторых правил:
- Расстояние от пристройки до коммуникаций (подземных) не должно быть менее 2,5 метров.
- При строительстве не должны быть затронуты, снесены или повреждены несущие стены.
- Строение не должно находиться ближе 1 метра к забору соседей.
- При возведении необходимо использовать новейшие материалы и технологии, также придерживаться всех имеющихся нормативов и стандартов.
- Обращение в судебные органы осуществляется несколькими способами. Заявление можно отправить почтовым письмом или принести его лично, это наиболее лучший вариант, секретарь подскажет, как правильно оформлять заявление. Если обращение оформлено не по правилам, суд может отказать в исковых требованиях.
- Когда заявление подано, не нужно долго ждать ответа из органов власти. По истечении недели, лучше позвонить и узнать, как обстоят дела с обращением, принято оно или осталось без внимания.
- Судья может отказать в рассмотрении из-за неправильно написанного обращения или по причине того, что решение было принято ранее. Других причин для отказа нет. Если случилось так, что заявление отклонено по неизвестным причинам, можно попытаться подать его повторно или написать жалобу.
- Если по какой-либо причине происходит спор между собственником земельного участка и хозяином пристройки, то решение будет вынесено в пользу владельца строения, только в случае, если ему удастся доказать что хозяин земли не был против строительства.
При узаконивании пристройки нужно обратиться в Росреестр и уточнить есть ли запись о регистрации дома и участка. Если по некоторым причинам пристройка к дому уже сделана и запись в реестре на дом имеется, то необходимо законным путем оформить пристройку, это нужно по причине того, что основное строение приобрело другие характеристики.
Из-за незаконности возведения, в дальнейшем строение нельзя продать, сдать, подарить, обменять или передать по наследству. В этой ситуации нужна консультация специалиста, совместно с ним нужно просмотреть все имеющиеся бумаги на участок и дом, а также продумать дальнейшие действия.
Нужно будет сделать экспертизу возведенной пристройки, эксперту потребуется дать ответы на несколько вопросов, к ним относятся следующие:
- нет ли нарушений прав и интересов соседей;
- соответствует, пристрой всем необходимым правилам безопасности;
- нет ли нарушений гигиенических и санитарных норм.
Помимо этих вопросов могут быть и другие на усмотрение суда. После проведенной экспертизы нужно произвести согласование в муниципалитете. После собственнику предстоит обращение в БТИ для внесения всех необходимых изменений в техническую документацию.
Последним этапом будет регистрация объекта в Росреестре и получение документов на новое строение с другой площадью и характеристикой. Но не всегда весь процесс проходит гладко, на любом этапе узаконивания можно столкнуться с различными неприятностями или получить отказ в оформлении документов, в этом случае единственным решением будет обращение в судебную инстанцию. Именно по этим причинам нужна помощь квалифицированного юриста.
Как должно быть: порядок действий
Чтобы к владельцу дома ИЖС или к автору реконструкции не возникло вопросов у администрации, он должен действовать по следующему порядку:
- Обратиться в муниципалитет, в котором зарегистрирован дом. Получить бланк заявления на реконструкцию. Заполнить его, предоставив технические сведения о будущей пристройке к зданию и эскиз (чертёж).
- Дождаться решения муниципалитета. Чаще всего, оно положительное. Для отказа нужны веские основания. В крайнем случае, заявление отправят на доработку, если оно не соответствует правилам.
- Получить разрешение и приступать к запланированной реконструкции. Выполнять её в соответствии с заявленной схемой.
- После окончания работ заказать новый кадастровый план дома у лицензированного кадастрового инженера. С этим документом вновь обратиться в муниципалитет, который проведёт проверку соответствия, после которой документация автоматически попадает в ЕГРН, где внесут изменения в кадастровые сведения.
Самовольная постройка
Процедура оформления самовольной постройки осуществляется в судебном порядке при подаче определенного пакета документов:
- справка из ЕГРН, свидетельствующая о праве собственности на земельный участок, на котором было произведено строительство;
- документы, подтверждающие право собственности на дом;
- справка из БТИ с проектом дома и земельного участка;
- описание проекта пристройки;
- технический паспорт;
- акты коммунальных служб об отсутствии подземных коммуникаций возле дома;
- заключение от инженерной службы из БТИ.
Если же самовольная пристройка была возведена с явными нарушениями, то суд не признает ее законной, поэтому оформление права собственности в данном случае становится невозможным.
Иск в суд для узаконивания строения должен содержать такую информацию:
- личные данные истца (ФИО, паспортные реквизиты);
- кадастровый номер земельного участка;
- технические характеристики строения;
- данные актов из коммунальных служб;
- заключение из инженерной службы, которое соответствует всем нормам строительства.
>> Выдел доли в натуре в жилом доме – добровольно, через суд
В исковом заявлении истец указывает обстоятельства возведения пристройки, уважительные причины отсутствия разрешения и просьбу об узаконивании владения на сновании соответствия всех требуемых норм.
При возникновении вопросов можно получить консультацию квалифицированного юриста. Если же все вышеописанные условия соблюдены, то вероятность удовлетворения поданного иска довольно высока.
Стоимость оформления самовольного строения:
- пошлина за подготовку и оформление документов (650 рублей);
- консультация юриста (от 1000 до 3000 рублей);
- осмотр пристройки инженерной бригадой (от 2500 до 5000 рублей);
- оплата штрафа при строительстве без наличия разрешения (от 2000 до 5000 рублей в соответствии со 1 п. ст. 9.5 КоАП);
- штраф за эксплуатацию самовольной пристройки (500–1000 рублей согласно 5п. ст. 9.5 КоАП).
Оформление каких документов нужно для пристройки к дому
После того, как завершится строительство, госкомиссия начнет принимать пристройку, оценивая при этом ее соответствие существующему проекту, строительным правилам и нормам. Затем будет вынесено соответствующее заключение, с которым Вы сможете обратиться в БТИ, для внесения изменений в техническую документацию.
Когда дом находится в долевой собственности, для оформления потребуется получить согласие всех сособственников. Стоит понимать, что при возведении пристройки поменяется размер доли. Это значит, что корректировки потребуется внести также в ЕГРН. При этом строение не должно нарушать права других лиц.
Читать еще —> Как продать часть доли в квартире
Любая пристройка к дому признается реконструкцией (п. 14 ст. 1 ГК РФ), поскольку несет в себе изменение параметров дома (площади, этажности), а значит требует узаконивания.
Требуемые документы
Согласно статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ для реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщику необходимо подать в Администрацию района (в Москве – МОСГОССТРОЙНАДЗОР) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции индивидуального жилищного строительства или садового дома, на основании которого Администрация выдаст уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке. Только после этого можно приступать к возведению пристройки к дому.
По окончании реконструкции дома застройщику снова следует обратиться в Администрацию и подать Уведомление об окончании реконструкции. К уведомлению об окончании реконструкции следует приложить подготовленный кадастровым инженером технический план на реконструируемый дом. Технический план должен быть подготовлен в электронном виде в формате XML, заверен усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, и записан на диск. После проверки поданных документов Администрация выпустит уведомление о соответствии построенного объекта и самостоятельно передаст технический план в Росреестр для осуществления кадастрового учета изменений сведений о вашем доме.
В конечном итоге после всех процедур в Едином государственном реестре недвижимости будут содержаться обновлённые сведения о доме.
Как узаконить уже возведенную пристройку?
При узаконивании уже возведенной пристройки к частному дому могут возникнуть сложности, поскольку возведение было проведено без получения разрешительной документации. Администрация попросту может потребовать снести незаконно возведённую пристройку. В любом случае не стоит ждать момента, пока Администрация доберётся до вашей пристройки, а следует начать оформление разрешительных документов.
Есть 2 варианта развития событий:
- Подать уведомление о планируемой реконструкции и далее действовать как описано выше.
- Если после подачи уведомления о планируемой реконструкции Администрация выдает отказ, следует обратиться в суд.
В том случае, если возведенная пристройка к дому не нарушает требования норм строительства, не несет угрозы безопасности и не нарушает права третьих лиц, то вероятнее всего суд удовлетворит ваш иск.
При отказе суда в удовлетворении вашего иска, пристройку придётся снести.
Есть ли амнистия?
19 декабря 2020 года вступил в силу Федеральный Закон №404-ФЗ от 08.12.2020, согласно которому до 1 марта 2026 года допускается осуществлять строительство и реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов без подачи уведомлений о начале и завершении строительства и реконструкции.
То есть до 1 марта 2026 года для постановки дома на кадастровый учет или внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о реконструируемом частном доме (в т.ч. оформление пристройки) достаточно обратиться к кадастровому инженеру за подготовкой только технического плана и подать его в Росреестр.
Остались вопросы к адвокату по данной тематике?
Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!
Дата актуальности материала: 23.03.2022
Советы экспертов и юристов
Алексей Дубровский, юрист: «Заниматься формальностями, получением разрешений, лучше до начала строительства. В таком случае придется немного подождать, но процесс получения документов после возведения объекта будет не таким дорогим и проблематичным. При возможности все это бремя можно переложить на плечи специалистов. Тогда просто нужно будет подождать, пока дадут добро на начало строительства. Что же касается уже построенных объектов – вопрос решается только через суд. Хотя пакет документов для узаконивания и в первом, и во втором случае практически не отличается. Мнение специалистов – все надо делать вовремя!»
Алина Самойлова, юрист: «Стоит изначально выяснить все проблемные моменты. То есть, к аварийному дому пристраивать что-либо запрещается. Объект не будет узаконен, владелец получит отказ. Если земля находится в собственности у нескольких субъектов, строение будущего объекта согласовывается с ними, что подтверждается документами, заверенными нотариусом. То же касается, если дом находится в собственности нескольких хозяев. В дальнейшем бывает довольно сложно доказать свою правоту через суд, при отсутствии необходимых документов. В процессе узаконивания самостроев наиболее сложный момент – собрать пакет документов, согласовать с другими совладельцами. Все остальное – вопрос формальный, требующий определенного времени.»
Еще читают:
- Какие документы нужны для продажи дома – нюансы юридического аспекта
- Выдел доли в натуре в жилом доме – добровольно, через суд
- Сколько метров от забора можно строить дом
- Как и где получить кадастровый паспорт на дом – перечень необходимых документов, процедура получения
- Как оформить разрешение для возведения пристройки к дому
- Что такое токен Trust Wallet (TWT)?